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长租公寓风险暴露但中信证券坚称自如ABS不存在爆仓风险

发布时间:2020-03-26 18:04:25 阅读: 来源:管道泵厂家

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杭州一家长租公寓资金链断裂引起市场极大关注,运营商人去楼空,4000租户或面临押金租金损失。自如通过白条这个通道,名义上把一年的贷款借给租客,但实际是直接打到了自如的账上,通道再把债权收益包装成ABS。我爱我家“被辞职”副总裁胡景晖在个人发布会上表示,若政府不采取行动,两年后长租公寓爆仓比P2P更厉害。针对住房租赁企业违规使用“租房贷”,目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证,一旦查实,将从重处罚,联合惩戒。【财联社】(记者 李愿、李洁)昨日,杭州一家长租公寓资金链断裂引起市场极大关注,运营商人去楼空,4000租户或面临押金租金损失。媒体纷纷用“爆仓”一词来预警长租公寓行业。

日前,北京市住建委已经联合北京银监局、金融局等部门多次对住房租赁企业违规使用“租房贷”的问题进行调查取证。截至目前,未有进一步的结果发布。财联社记者曾多次拨打北京银监局的电话,但始终无法接通。

公众关注的焦点在于自如的资金运作模式,是否也存在“爆仓”的风险。作为并不具有信托资质的自如,已经发行了多期房租分期信托受益权资产支持专项计划(ABS)。这一ABS是基于“将来现金流的证券化”,即用租户未来支付的房租进行包装而来。

据财联社记者了解,自如客户在App端可以采用自如网在线支付、自如白条、自如客专享分期三种方式支付房租与服务费。

其中,自如白条与自如客专享协议均有贷款性质。根据合同显示,自如客专享分期支付方式是指乙方与出借人签署的贷款相关合同条款为准。自如白条则相当于租客向自如借取的一笔信用贷款,为期一年。

“自如通过白条这个通道,名义上把一年的贷款借给租客,但实际是直接打到了自如的账上,通道再把债权收益包装成ABS。”一位熟悉自如的人表示。

中原地产首席分析师张大伟表示,自如ABS基础资产的形成首先是客户选择入住自如长租公寓,与北京自如资管签订《房屋租赁合同》;客户选择使用房租分期,提出贷款申请;北京自如资管和通道机构对客户进行资质审核;通道与客户就房租分期小额贷款签署《贷款合同》;客户线上支付一个月房租租金及等额于月租金的押金;北京自如资管安排通道机构向客户提供剩余11个月的房租分期小额贷款,贷款将通过受托支付安排直接支付至北京自如资管指定账户;客户按月还款,即支付租金和贷款服务费。

据中信证券自如ABS推介资料看到,自如资管借用中国对外经济贸易信托有限公司的信托资质,受益人为众诚友融,众诚友融将其转让给给中信证券,中信证券在上海证券交易所转让给普通投资者。

众诚友融成立于2016年2月,注册资本5000万元,由北京自如资管独资设立,北京自如资管对众诚友融的定位为“自如集团”旗下金融业务平台,众诚友融的业务将主要是为北京自如资管的客户和业主提供便捷的资金来源。

据上海证券交易所显示,中信证券已于去年8月10日发行“自如1号ABS”、5月7日发行“自如2号第1期”、7月9日发行“自如2号第2期”。信用等级为AAA的部分收益率分别为5.39%、6.47%、6.29%。

据悉,按照计划自如1号ABS、自如2号ABS共发行25亿元。中信证券该项目负责人张志迪介绍,截至目前,投资者已经认购13.6亿元,“其中自如1号ABS都是自如用自己的钱买的,没有融资,不良率为0,上交所都很惊讶。”张志迪同时表示,自如发行ABS对自如来说并不是大钱。

对于目前长租公寓个别“爆仓”的情况,张志迪表示,在政策鼓励下,长租公寓市场确实存在一些问题,有钻空子的现象。但是一些人和媒体用“P2P”来形容长租公寓,完全是为来吸引眼球。“未来长租公寓是大势,监管应该采取行动扼杀一些坏的企业。”

张志迪透露,上交所和证监会已经关注到了公众对长租公寓的质疑,并让中信证券对外做一些澄清。“考虑到目前的市场氛围,我们未来会给上交所和投资人发说明函。”

日前,我爱我家“被辞职”副总裁胡景晖在个人发布会上表示,若政府不采取行动,两年后长租公寓爆仓比P2P更厉害。

今日,我爱我家在互动平台表示,公司及下属企业至今为止未发行任何房屋租赁资产证券化产品(ABS)。

自如否认诱骗客户签订贷款协议

对于自如在合同中利用隐蔽条款使租户签订贷款协议以及利用债券收益包装ABS等问题,自如单方回应财联社记者称,“租客可根据个人情况自主自由选择,绝不存在强制、欺瞒行为”,但对于后一问题则给予忽略。

张志迪则对财联社记者表示,自如北京上海深圳三地选择贷款的租客仅不到20%,都是自愿的。

对于自如借用信托通道和可能“爆仓”的质疑,张志迪则表示,自如和中国对外经济贸易信托有限公司合作,后者具有信托资质。“收益率仅6%点多,和微粒贷这些比相对还是比较低的,而自如租客贷款逾期超过三个工作日,即不良率仅0.09%,并不存在爆仓风险”。

松和资本资深分析师刘海洁认为,目前确实有很多长租公寓号称做生态链,即使本身利润不高,只是希望通过做生态利用其他方式赚钱,也有一些企业只是想“圈钱”而已。他表示,长期看长租公寓还是可以盈利,只是利润不高。“至于爆仓,资本运作有很多办法,现在就还不至于。”

自如等企业涉嫌强制贷款付租金

8月22日,北京市住建委同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门,依托12345政府服务热线,开通打击“黑中介”投诉举报专线。

据市住建委通报,开通首日主要反映了哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、强制贷款付租金、对委托出租房不予维修、采取软暴力威胁租房人等八类问题。

开通首日,共有23家违规中介机构被查处并予以公开曝光。其中,市住建委会同市银监局等部门对自如、相寓两家住房租赁企业进行现场执法,查实北京自如生活资产管理有限公司涉嫌存在违法违规问题。

而据财联社记者了解,自如、相寓等中介机构饱受争议的就是在租户不知情下签订贷款协议用于付租金,“没有告知、合同条款很隐蔽。”

对此,自如方面独家回应财联社记者表示,自如提供绝对公开、透明的多种租金支付方式,租客可根据个人情况自主自由选择,相关操作都是合法合规行为,绝不存在强制、欺瞒行为。

“自如是不是选择使用自如白条是可选的,并没有强迫,当然业务员的诱导这一点从经济利益角度是必然存在的。所以也就不存在部分自媒体文章夸张说的自如恶意导致租房者普遍背上贷款。”中原地产首席分析师张大伟表示,“但无法否认的一点是,自如的确形成了一定额度的资金池。”

自如CEO熊林曾表示,2016年自如过手租金超过90亿元,自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余,自如方面通过鼓励租户预付租金和管理费可以获得充分的现金流,这部分现金流形成一个浮动的资金池。

而北京市住建委印发的《房地产经纪管理办法》显示,除租赁机构应收取的佣金和约定的服务费用外,租金账户中的租金只能用于向出租人支付租金,不得用于其它用途。

据“京房字”最新消息,23日,市住建委表示,针对住房租赁企业违规使用“租房贷”,目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证,一旦查实,将从重处罚,联合惩戒。

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