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【资讯】苏培科10万亿土地出让金收支应严格审计

发布时间:2020-10-17 01:13:37 阅读: 来源:管道泵厂家

苏培科:10万亿土地出让金收支应严格审计

有人说:中国的房价会不会下降就得看土地价格,因为面包价格不太可能比面粉价格便宜。若据此来判断未来的中国房价,似乎难以乐观,因为目前一些二三线城市在疯狂卖地、高价卖地。  据中国指数研究院的统计数据显示,今年上半年全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元,仅比去年同期少了351亿元,同比下跌了5.5%,这与一线城市土地出让金骤降形成鲜明的对比。土地出让收入排名前十的城市中,同比出现下降的5个城市全部为一线城市或为比较发达的二线城市,同比降幅最大的是北京,上半年北京土地出让金312亿元,同比下降48.32%,天津同比下将45.04%,而前十名中降幅最小的为上海,降幅为21.97%,一线城市中深圳和广州连前十位没有进入,同比降幅估计也不小。但为何130个城市上半年的土地出让金整体降幅为5.5%?显然是二三线城市的土地出让金在大增,从而在总体数据中填补了一线城市的跌幅。  比如上半年土地出让收入排名第三的昆明,出让金收入336.85亿元,同比涨幅416.03%;排名第七的沈阳土地出让收入308.13亿元,同比涨幅142.63%。还有一些未进入前十名的二三线城市土地出让金同比涨幅也未必就比昆明和沈阳涨的少。再从《2011年1-6月全国130个城市土地市场交易情报》的数据来印证,1-6月全国130个城市共成交土地9511宗,成交土地面积43759万平方米,成交面积同比增加24%,显然实际的土地成交数量有增无减,成交金额减少是由于二三线城市的地价没有一线城市地价高,但卖地的绝对数量并不低,而且在大幅增长。显然,一线城市土地出让金骤降并非是中国房地产调控效果显现。我认为,一线城市土地出让金收入减少除了政策限购等因素之外,主要是由于开发商担心一线城市的高房价风险,于是转战二三线城市疯狂拿地,从而推高了二三线城市的地价和房价。以泰安市为例,上半年商品房成交均价同比上涨了53.9%,房价调控的目标几乎形同虚设。同时,上半年重点在二三线城市布局的房地产开发商也是大获其利,万科、恒大地产、保利地产、碧桂园等企业上半年的销售金额同比增幅都在60%以上。很显然,中国房地产调控政策落实的并不理想,我们需要重新反思目前的中国楼市调控政策,否则房价调控永远都是在拍皮球。  首先,我建议在进一步强化和规范需求调控的同时,应该强化供给管理。除了加大保障性住房的总供给,还应该规范房屋租赁市场,让租房者有点相对的稳定感,避免“非刚性需求”立即变成“刚性需求”,另外还应该通过税收手段来提高房屋持有环节的成本,让持有多套房的人将存量房释放出来,让房屋恢复居住属性,从而缓解目前的畸形供需格局。对该建议的详尽阐述,见笔者2010年10月发表的《中国楼市调控须重视供给管理》一文,在此不再赘述。  其次,应该尽快打破目前的土地财政格局,地方政府应开源节流,自主减少财政压力,并将土地出让金优先用于保障房建设,避免让土地出让金成为地方政府的“第二财政”或“私房钱”。  从公开的统计数据来看,土地出让金收入逐年大幅递增。2010年全国土地出让成交总价款为2.7万亿元(财政部的统计数据是2.94万亿元),较2009年增长70.4%;2009年土地出让总价款是1.59万亿元,又较2008年的增长65.7%;2008年土地出让总价款为9600多亿元……2001年土地出让总价款1295亿元。从土地出让金的成交金额来看,几乎是逐年递增,而且是大幅递增。若拿现在的年土地出让金数据与10年前比较,仅2010年一年就超过了2001年的20倍。笔者再将2001年至今年上半年的全国土地出让金进行了加总,结果是101196亿元,这10年来的土地出让金收入就已经超过了10万亿元(上述数据见图表)。那么这些钱究竟用于何处?为何连区区1000万套保障房都建不起来?苏培科:10万亿土地出让金收支应严格审计  显然,土地出让金的管理、使用是一笔糊涂账,而且缺乏对其收支的监督和约束,从而大量的卖地所得不知去向,反而地方政府的公务员养的越来越多、开销越来越大,而且欲壑难平。  对于土地出让金的收支使用范围其实早在2006年国务院就曾有过要求,土地出让金必须足额安排支付征地补偿安置费用、拆迁补偿费用,补助被征地农民社会保障所需资金的不足,结余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重,以及廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。由于这些“要求”过于宽泛,缺乏操作性,于是在近年来出台了一系列政策文件规定,将不低于15%的土地出让金被用于农业土地开发,不低于10%的土地出让净收益被用于保障性安居工程建设,10%的土地出让收益被用于农田水利建设等等。但究竟有多少地方政府是按照政策要求来执行的?实际情况是这些土地出让金并未用在这些指定的用途上,反而转化成地方政府的财政来源,而且土地出让金占地方财政收入的比例也是在不断提高,这一比例从2001年的16.6%提升到2010年的76.6%。于是,土地财政成了目前大部分地方政府的依赖,为了满足地方政府的“花销”,卖地行为就自然变本加厉,强拆收储也就更加疯狂,从而社会矛盾在不断加剧和升级。  有人说:中国的房价会不会下降就得看土地价格,因为面包价格不太可能比面粉价格便宜。若据此来判断未来的中国房价,似乎难以乐观,因为目前一些二三线城市在疯狂卖地、高价卖地。  据中国指数研究院的统计数据显示,今年上半年全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元,仅比去年同期少了351亿元,同比下跌了5.5%,这与一线城市土地出让金骤降形成鲜明的对比。土地出让收入排名前十的城市中,同比出现下降的5个城市全部为一线城市或为比较发达的二线城市,同比降幅最大的是北京,上半年北京土地出让金312亿元,同比下降48.32%,天津同比下将45.04%,而前十名中降幅最小的为上海,降幅为21.97%,一线城市中深圳和广州连前十位没有进入,同比降幅估计也不小。但为何130个城市上半年的土地出让金整体降幅为5.5%?显然是二三线城市的土地出让金在大增,从而在总体数据中填补了一线城市的跌幅。  比如上半年土地出让收入排名第三的昆明,出让金收入336.85亿元,同比涨幅416.03%;排名第七的沈阳土地出让收入308.13亿元,同比涨幅142.63%。还有一些未进入前十名的二三线城市土地出让金同比涨幅也未必就比昆明和沈阳涨的少。再从《2011年1-6月全国130个城市土地市场交易情报》的数据来印证,1-6月全国130个城市共成交土地9511宗,成交土地面积43759万平方米,成交面积同比增加24%,显然实际的土地成交数量有增无减,成交金额减少是由于二三线城市的地价没有一线城市地价高,但卖地的绝对数量并不低,而且在大幅增长。显然,一线城市土地出让金骤降并非是中国房地产调控效果显现。我认为,一线城市土地出让金收入减少除了政策限购等因素之外,主要是由于开发商担心一线城市的高房价风险,于是转战二三线城市疯狂拿地,从而推高了二三线城市的地价和房价。以泰安市为例,上半年商品房成交均价同比上涨了53.9%,房价调控的目标几乎形同虚设。同时,上半年重点在二三线城市布局的房地产开发商也是大获其利,万科、恒大地产、保利地产、碧桂园等企业上半年的销售金额同比增幅都在60%以上。很显然,中国房地产调控政策落实的并不理想,我们需要重新反思目前的中国楼市调控政策,否则房价调控永远都是在拍皮球。  首先,我建议在进一步强化和规范需求调控的同时,应该强化供给管理。除了加大保障性住房的总供给,还应该规范房屋租赁市场,让租房者有点相对的稳定感,避免“非刚性需求”立即变成“刚性需求”,另外还应该通过税收手段来提高房屋持有环节的成本,让持有多套房的人将存量房释放出来,让房屋恢复居住属性,从而缓解目前的畸形供需格局。对该建议的详尽阐述,见笔者2010年10月发表的《中国楼市调控须重视供给管理》一文,在此不再赘述。  其次,应该尽快打破目前的土地财政格局,地方政府应开源节流,自主减少财政压力,并将土地出让金优先用于保障房建设,避免让土地出让金成为地方政府的“第二财政”或“私房钱”。  从公开的统计数据来看,土地出让金收入逐年大幅递增。2010年全国土地出让成交总价款为2.7万亿元(财政部的统计数据是2.94万亿元),较2009年增长70.4%;2009年土地出让总价款是1.59万亿元,又较2008年的增长65.7%;2008年土地出让总价款为9600多亿元……2001年土地出让总价款1295亿元。从土地出让金的成交金额来看,几乎是逐年递增,而且是大幅递增。若拿现在的年土地出让金数据与10年前比较,仅2010年一年就超过了2001年的20倍。笔者再将2001年至今年上半年的全国土地出让金进行了加总,结果是101196亿元,这10年来的土地出让金收入就已经超过了10万亿元(上述数据见图表)。那么这些钱究竟用于何处?为何连区区1000万套保障房都建不起来?苏培科:10万亿土地出让金收支应严格审计  显然,土地出让金的管理、使用是一笔糊涂账,而且缺乏对其收支的监督和约束,从而大量的卖地所得不知去向,反而地方政府的公务员养的越来越多、开销越来越大,而且欲壑难平。  对于土地出让金的收支使用范围其实早在2006年国务院就曾有过要求,土地出让金必须足额安排支付征地补偿安置费用、拆迁补偿费用,补助被征地农民社会保障所需资金的不足,结余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重,以及廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。由于这些“要求”过于宽泛,缺乏操作性,于是在近年来出台了一系列政策文件规定,将不低于15%的土地出让金被用于农业土地开发,不低于10%的土地出让净收益被用于保障性安居工程建设,10%的土地出让收益被用于农田水利建设等等。但究竟有多少地方政府是按照政策要求来执行的?实际情况是这些土地出让金并未用在这些指定的用途上,反而转化成地方政府的财政来源,而且土地出让金占地方财政收入的比例也是在不断提高,这一比例从2001年的16.6%提升到2010年的76.6%。于是,土地财政成了目前大部分地方政府的依赖,为了满足地方政府的“花销”,卖地行为就自然变本加厉,强拆收储也就更加疯狂,从而社会矛盾在不断加剧和升级。  为了及时亡羊补牢,我建议对过去10年的土地出让金收支进行重新审计,除了国家审计部门全面介入之外,还得邀请第三方审计机构介入,做一本公正、公开、明明白白的账目,并对外公布和披露,对于曾涉嫌违规使用土地出让金或者将土地出让金挥霍、挪用的相关责任人应该给予必要的责任追溯。因为土地出让金换走了未来50—70年的土地使用权,相当于“爷卖仔田”,为了防止“代际不公”和寅吃卯粮,必须要对这10万亿元的收支逐笔审计,如果这笔账是个糊涂账,如何对得起子孙后代?  另外,建议改变目前的土地财政格局。将土地出让的程序和出让金账户从地方政府剥离出来,建一个全国性的土地公开交易平台,将土地转让信息公开,接受各方监督,然后将收来的土地出让金放入中央财政专设的省级土地出让金账户,由中央财政暂作保管,然后根据地方政府申请的保障房项目、安居工程项目和符合土地出让金使用的项目再专款专用。这样既可以保证“取之于民用之于民”,也可以起到对土地出让金收支的监督作用,也可以避免地方政府沦为纯粹的“经济人”,斩断地方政府与房地产开发商的利益链条,避免我国国土资源被地方政府过度变卖和开发,不然地方政府只顾高价卖地和圈地,而忽视宏观调控和可持续发展。

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